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科学管理和政府职能转变对房地产统一登记的规制

  贯彻民主、科学、法治的精神是保证其顺利施行的根本,高效、为民、守法、廉洁的政府新型职能规制着它走向正确的轨道和方向。 
  关键词科学管理 政府职能转变 房地产统一登记 规制 
  土地、房产分别登记已施行多年,对于规范、厘清产权起了积极作用。随着经济体制改革不断深入同时带来许多负面影响。房地产统一登记关乎老百姓的切身利益,科学发展观和新型政府职能怎样体现在这项制度的方方面面,保证它实行的理想程度,本文从此基础思想出发,研究怎样构建科学的房地产统一登记制度。 
  一 、土地、房产分别登记的现状和困境 
  (一)部门权力体系对登记的逆向作用 
  土地由国土部门根据《土地登记办法》进行登记,房产由房管部门根据《房屋登记办法》进行登记。房管部门贯彻地随房走,而国土部门则是房随地走。这很容易造成权利主体不一致、用途不一致、土地面积分摊与房屋建筑面积不协调,这些错误得不到解决,引起的矛盾在日益扩大。 
  (二)老百姓对于权力的迷信和对法律的缺失,造成对政府部门监督的困惑。 
  由于民主理念的不全面,老百姓还不能理解政府是人民的政府,还不能全面监督政府部门及其工作人员,对于登记监督信心的缺失。老百姓顺从并适应现行的权力规则。他们遵守公共规则的意识淡薄,还表现为大量使用隐性规则来对附公开的正式的政策和规则。办证时,拉关系、走后门、行贿赂,而不是按照正式的程序和规则进行登记办证。 
  (三)现行登记制度对和谐社会的腐蚀 
  政府很多部门一般至少掌握一部法律,很多法律自由裁量权太大,有些人使法律法规变形变相、依法搞腐败。权力部门利益驱使、职责不清、协调困难使部门之间表现为严重的对抗性。 
  二、科学管理求房地产统一登记,政府职能转变规制着统一登记制度。 
  (一)管理的基础—科学管理 
  1、科学管理的内容(1)科学程序,即科学的思维程序和决策过程中体现的严肃的法律程序。(2)科学方法,强调“定量化”的数学方法、计算机应用和科学的创造思维方法。(3)可靠的信息,包括收集、加工、传递的方法和手段。(4)行政过程中强调决策计划、落实执行、控制纠偏等各个环节,都按科学化的求运作。 
  2、科学管理必然与民主、法治不可分割。 
  (二)政府职能转变体现的思想观念 
  树立民主的理念,执政为民是一个民主政府的起码求。政府现代化和民主化的过程也是从管理政府不断走向服务政府的过程。政府代表全体公众行使管理权力,不代表政府可以凌驾于公众之上,政府在公众认可的范围内行使权力。政府的透明程度直接关系到政府决策的科学化和民主化,确立质量和效益的意识。 
  (三)科学管理和政府职能转变对房地产统一登记制约的必然性 
  从1994年开始中国实施新的改革战略——归属清晰、权责明确的产权制度是市场经济以及其他许多制度安排的基础。因此计划经济向市场经济转型过程的一个重内容就是对计划经济下的产权制度进行彻底的改革。政府是产权制度改革的倡导者、制订者,部门又是 
  改革的执行者,而科学型、民主型政府职能对房地产统一登记起着关键性作用。 
  三、科学的房地产统一登记制度的构建 
  (一)外部法律制度和统一体系的构建 
  1、土地、房屋统一登记的依据和原则 
  (1)房屋与土地有着先天有机联系,它们在形态上不可分割,在价值上互相包容。人为地将其剥离分由两个部门管理,既不符号其经济和物理属性又不符号国际惯例。 
  (2)物权法规定“国家对不动产实行统一登记制度”。 
  (3)统一登记机构建立应遵循的基本原则服务原则、功能原则、统一原则、系统原则、效能原则、法治原则。 
  2、房地产统一登记机构应在五个方面构建统一的框架 
  (1)统一立法依据和技术标准。一是登记法律依据《物权法》、《土地房屋统一登记条例》。二是建立以土地为基础的登记技术标准。首先从物权法理看土地权利是一切不动产物权之本,厘清了土地权利,才能明晰其他不动产物权状况。其次在我国土地分为国有、集体所有,按用途又分为商业、工业、住宅;国有又分为出让、划拨;还有廉租房、经适房、商品房之分等等五花八门,只有搞清了土地的性质才很容易分清房地产性质。再次土地分摊面积和房产建筑面积应统一确定才合情合理。 
  (2)统一登记机构。不统一登记最大的问题就是存在交易风险。应建立具有司法效力的独立登记机构,以土地登记为基础合并房屋登记机构。原因之一是继续由原来的相关机构进行登记,可以稳定物权交易程序、确立登记的公信力、保障交易安全。之二是继承原有的专业技术和人员、信息优势。之三是现代的行政权不再是纯粹的执行管理权,也包括越来越多的准立法权和准司法权。因此由原来的土地、房屋登记机构合并,兼有行政管理、司法性、专业技术性,可以更好地实现登记的多重目标,并赋予准立法权和准司法权。 
  (3)统一登记程序。应包括申请——受理——权属调查——公告——审核——记载于登记簿——发证——公示(公开财产)。 
  (4)统一登记权属证书。合并原土地使用证和房屋所有权证为统一的房地产权属证书。是房地产物权唯一的具有法律效力的证书,具有排他性、公示性。 
  (二)房地产登记机构内部构建 
  1、岗位设置。原则因事设岗、因岗设人;工作丰富化。岗位层次由于登记工作技术性很强又兼管理性质,应按照性质分工设计二级层次,一级是内业审核发证,二级是外业调查、勘测。 
  2、办事流程收集资料(集中办证、统一收集资料)——外业调查、勘测(时间限制)——内业审核(与建设、规划、房管、税务部门资料匹配,产权来源合法性)——登记发证(期限)——权利人签收。 
  3、绩效评估。参数选择(1)老百姓对于工作人员满意度测评,(2)登记纠纷案件发生率,(3)限期办结率、未办结率,(4)登记合格率、不合格率,(5)全体工作人员民主测评。 
  4、奖惩。(1)对违法违纪行为进行相应的处分。(2)以考核情况作为职位晋升、绩效工资发放的唯一标准。 
  5、公示。将内部职能、办事流程、岗位及岗位工作人员、奖惩情况公示于众,让人民群众监督。 
  四、结语 
  使土地、房屋统一登记产生很好的效果,我认为只有扎扎实实按照科学管理、创新政府职能去做,才能达到民众所希望的程度。 
  参考文献 
  1 温德诚《政府精细化管理》 27年1月 
  2 王强《政府管理创新读本》 26年9月 
  3 宁骚 主编《公共政策》 2年12月